כאיש נדלן בגוף ובנפש מן המחויב היה שתעלה בי המחשבה על עסקאות נדלן בימי העבר.

אז הלכתי רחוק הישר אל ראשית אומתנו אל התנ"ך.

והנה מחקר קטן גילה לי על 3 עסקאות נדלן שמוזכרות בתנ"ך,

כתוב בבראשית רבה ע"ט

א"ר יודן בר סימון: זה אחד מג' מקומות שאין אומות עולם יכולים להונות את ישראל לומר, גדולים הם בידכם, ואלו הן : מערת המכפלה ובית המקדש וקבורתו של יוסף (שכם). מערת המכפלה, דכתיב (ט"ז): "וישמע אברהם אל עפרון וישקול אברהם לעפרון את הכסף"; בית המקדש, דכתיב (דברי הימים א' כ"א כ"ד): "ויתן דוד לארנן במקום שקלי זהב משקל שש מאות"; וקבורתו של יוסף שנאמר (בראשית ל"ג י"ט) "ויקן את חלקת השדה אשר נטה שם אהלו מיד בני חמור אבי שכם במאה קשיטה".

ננתח את העסקאות ונראה מה אנחנו יכולים ללמוד מהן לימים בהם אנו חיים.

העסקה הראשונה המתוארת היא קניית מערת המכפלה בידי אברהם.

בספר בראשית כ"ג מתוארת הרכישה והנה היא בקצרה

שרה נפטרה, אברהם מחפש לה חלקת קבר, מערה כפי שהיה נהוג בימים האלו והוא מגיע לבני חת

שם שולחים אותו אל עפרון, אשר אומר לו שהרכישה של המערה היא רק עם כל השדה שמסביב

אברהם לא מתווכח וקונה את מערת המכפלה במחיר של כ400 שקל כסף מיד עפרון.

כדי לבאר את הדברים 400 שקל כסף(שהוא על פי המקורות מקביל ל640 קילו כסף טהור) בתרגום לימים בהם אנו חיים הוא בערך 4 וחצי מיליון ש"ח שזה הוא סכום לא שפוי בשביל שטח אדמה עם מערה.

אז מה? אברהם לא עשה סקר שוק? לא לקח מתווך טוב?

לא כך .

אברהם יודע מצויין מה הוא קונה, וההפך הוא מעדיף לשתוק ולתת לו כל סכום שיבוקש כי הקרקע הזאת טמון בה אוצר יקר.

אברהם יודע שבמערת המכפלה קבורים אדם ולחווה ושממנה עובר השער לגן עדן כפי שכתוב בזהר הקדוש שכל צדיק שנפטר מהעולם עובר דרך שם בדרכו למעלה, וכל תפילה שמתפללים עוברת דרך שם, לא רק אלא הוא גם יודע שעתידים להיות בניו ראשי האומה היהודית ואמורים להיקבר הם כולם יחד עם נשותיהם במערה זו. אם כן אברהם לא רק עושה סקר שוק לפני שהוא רוכש את המערה אלא הוא יודע היטב את טיב המקום ועושה השקעה לטווח ארוך תוך כדי שהוא חושב על כל הדורות הבאים ורוכש את האדמה כהשקעה עתידית לישועת הצאצאים שלו.

‫בואו נתבונן על הנאמר במבט נד”לני של הימים האלו:

ניתוח שוק –לא נעשה ניתוח שוק, לא מסופר על התעניינות במערות אחרות השוואת מחירים.

גם לא נבדק טיב השכנים, , דרכי גישה וכד'

אקזיט – נראה שלא עניין אותו, עובדה שהמערה עד היום באופן מסוים בלי להיכנס לפוליטיקה שייכת ליורשיו.

תשואה – גם תשואה לא הייתה.

‫אפשר להגדיר את קניית מערת המכפלה כעסקה סולידית – כל הכסף שולם מראש ללא הלוואות או מימון.

‫אברהם מקבל תמורת כספו שדה ומערת קבורה בתוכו. רישום בטאבו לא היה קיים אז (יש שטוענים שרישום בתנ”ך הוא בעל תוקף ברור– בלי פוליטיקה) גם לא היו משכנתא או תמ”א 38, פינוי בינוי, קבוצות רכישה, כונס נכסים, מתווך, מס שבח ועוד ועוד מונחים נדלניים שהיום הם חלק מהשיח המקצועי.

‫בקיצור, על פניו זו לא עסקת נדל”ן מדהימה, אבל זוהי תחילתה של התיישבות, השדה הופך לאחוזת קבר כלומר בית קברות (אולי כן, הייתה תשואה?) ומסביב התפתח היישוב – אם כן, המתים קבעו לחיים את מקום ההתיישבות.

וסביב מערת המכפלה התחיל להתפתח היישוב היהודי הקבוע של עם ישראל. (ושוב בלי פוליטיקה…)

הרכישה השנייה היא רכישת קבר יוסף

קבר יוסף ממוקם בפאתי העיר שכם מול שער העיר של שכם המקראית. המקום תואם את מקום החנייה של יעקב בבואו מחרן בעת שקנה את חלקת הקבר.

"וַיָּבֹא יַעֲקֹב שָׁלֵם עִיר שְׁכֶם, אֲשֶׁר בְּאֶרֶץ כְּנַעַן, בְּבֹאוֹ, מִפַּדַּן אֲרָם; וַיִּחַן, אֶת-פְּנֵי הָעִיר. וַיִּקֶן אֶת-חֶלְקַת הַשָּׂדֶה, אֲשֶׁר נָטָה-שָׁם אָהֳלוֹ, מִיַּד בְּנֵי-חֲמוֹר, אֲבִי שְׁכֶם–בְּמֵאָה, קְשִׂיטָה. וַיַּצֶּב-שָׁם, מִזְבֵּחַ; וַיִּקְרָא-לוֹ–אֵל, אֱלֹהֵי יִשְׂרָאֵל (בראשית ל"ג יח'-כ')

בפעם הבאה שמוזכר קבר יוסף זה בספר יהושוע במהלך כניסת העם לארץ לאחר גלות מצרים ולאחר 40 שנה במדבר (כ"ד לב')" וְאֶת-עַצְמוֹת יוֹסֵף אֲשֶׁר-הֶעֱלוּ בְנֵי-יִשְׂרָאֵל מִמִּצְרַיִם, קָבְרוּ בִשְׁכֶם, בְּחֶלְקַת הַשָּׂדֶה אֲשֶׁר קָנָה יַעֲקֹב מֵאֵת בְּנֵי-חֲמוֹר אֲבִי-שְׁכֶם, בְּמֵאָה קְשִׂיטָה; וַיִּהְיוּ לִבְנֵי-יוֹסֵף, לְנַחֲלָה."

אז מה קורה בעסקה הזו,

יעקב קונה חלקה מבני שכם, אמנם לא מתוארת לנו הרכישה עצמה, אך על פניו ניתן להבין כי יש מסמך או חפץ המאשר את הקנייה, יעקב אבינו קונה את חלקת הקבר עוד לפני הירידה למצרים שם נשארו בני ישראל 210 שנה ועוד 40 שנה בה היו במסע במדבר . סה"כ 250 שנה.

ועדיין יהושוע יודע במדויק את המיקום בו הוא אמור לקבור את עצמות יוסף וממי נקנה השטח ובאיזה מחיר, מה שמעיד על הכנה מוקדמת והעברת המידע הלאה כולל אישורי רכישה שבוודאי היו נצרכים בהגיעם אל השטח .

‫בואו נתבונן על הנאמר במבט נד”לני של הימים האלו:

ניתוח שוק –כאן ניתן לראות כי יעקב כן מתבונן בסביבה "ויחן יעקב את פני העיר ויקן את חלקת השדה"

יעקב קונה מראש את השטח לנחלה ליוסף ובניו ולכן חשוב לו לבחור מקום מבטיח להתיישבות, לאחר מכן הוא בונה שם מזבח, בית תפילה כדי שיוכלו בניו להמשיך את מורשתו.

אקזיט – נראה שלא עניין אותו, ההפך הוא קונה את השטח לצורך נחלה וירושה לבניו.

תשואה – לא מתוארת תשואה או רווח כלשהו מהרכישה.

ואמנם אין זו עסקה ריקה מתוכן, אלא מתוכננת ומחושבת מראש, אין ליעקב רצון לשבת בנחלה זו ומלכתחילה הוא קונה אותה לצורך נחלה (ירושה) לבניו.

בימים שלנו היה שווה לפחות להשקיע בשכירות בזמן הזה, אבל במקורות לא מתואר לנו מה נעשה בחלקה בזמן בו לא דרשו היורשים את נחלתם.

וגם אין תיאור של שיח מול אנשים, יהושוע מגיע קובר את עצמות יוסף ונותן את השטח לנחלה לבניו, נראה שהדברים עמדו ברורים וידועים לכל היושבים מסביב.

הרכישה הבאה הכתובה בתנ"ך בה התעניינתי היא רכישת השטח לבניית בית המקדש על ידי דוד המלך מארונה(ארנן) היבוסי

רכישה זו מתוארת בשתי מקומות ספר שמואל ב' וספר דברי הימים

(שמואל ב' כד )

וַיָּבֹא־גָד אֶל־דָּוִד בַּיּוֹם הַהוּא וַיֹּאמֶר לוֹ עֲלֵה הָקֵם לַה' מִזְבֵּחַ בְּגֹרֶן אֲרַוְנָה הַיְבֻסִי: וַיַּעַל דָּוִד כִּדְבַר־גָּד כַּאֲשֶׁר צִוָּה ה': וַיַּשְׁקֵף אֲרַוְנָה וַיַּרְא אֶת־הַמֶּלֶךְ וְאֶת־עֲבָדָיו עֹבְרִים עָלָיו וַיֵּצֵא אֲרַוְנָה וַיִּשְׁתַּחוּ לַמֶּלֶךְ אַפָּיו אָרְצָה: וַיֹּאמֶר אֲרַוְנָה מַדּוּעַ בָּא אֲדֹנִי־הַמֶּלֶךְ אֶל־עַבְדּוֹ וַיֹּאמֶר דָּוִד לִקְנוֹת מֵעִמְּךָ אֶת־הַגֹּרֶן לִבְנוֹת מִזְבֵּחַ לַה' וְתֵעָצַר הַמַּגֵּפָה מֵעַל הָעָם: וַיֹּאמֶר אֲרַוְנָה אֶל־דָּוִד יִקַּח וְיַעַל אֲדֹנִי הַמֶּלֶךְ הַטּוֹב בְּעֵינָיו רְאֵה הַבָּקָר לָעֹלָה וְהַמֹּרִגִּים וּכְלֵי הַבָּקָר לָעֵצִים: הַכֹּל נָתַן אֲרַוְנָה הַמֶּלֶךְ לַמֶּלֶךְ ס וַיֹּאמֶר אֲרַוְנָה אֶל־הַמֶּלֶךְ ה' אֱלֹהֶיךָ יִרְצֶךָ: וַיֹּאמֶר הַמֶּלֶךְ אֶל־אֲרַוְנָה לֹא כִּי־קָנוֹ אֶקְנֶה מֵאוֹתְךָ בִּמְחִיר וְלֹא אַעֲלֶה לַה' אֱלֹהַי עֹלוֹת חִנָּם וַיִּקֶן דָּוִד אֶת־הַגֹּרֶן וְאֶת־הַבָּקָר בְּכֶסֶף שְׁקָלִים חֲמִשִּׁים: וַיִּבֶן שָׁם דָּוִד מִזְבֵּחַ לַה' וַיַּעַל עֹלוֹת וּשְׁלָמִים וַיֵּעָתֵר ה' לָאָרֶץ וַתֵּעָצַר הַמַּגֵּפָה מֵעַל יִשְׂרָאֵל.

(דברי הימים)

וּמַלְאַךְ ה' אָמַר אֶל־גָּד לֵאמֹר לְדָוִיד כִּי יַעֲלֶה דָוִיד לְהָקִים מִזְבֵּחַ לַה' בְּגֹרֶן אָרְנָן הַיְבֻסִי: וַיַּעַל דָּוִיד בִּדְבַר־גָּד אֲשֶׁר דִּבֶּר בְּשֵׁם ה': וַיָּשָׁב אָרְנָן וַיַּרְא אֶת־הַמַּלְאָךְ וְאַרְבַּעַת בָּנָיו עִמּוֹ מִתְחַבְּאִים וְאָרְנָן דָּשׁ חִטִּים: וַיָּבֹא דָוִיד עַד־אָרְנָן וַיַּבֵּט אָרְנָן וַיַּרְא אֶת־דָּוִיד וַיֵּצֵא מִן־הַגֹּרֶן וַיִּשְׁתַּחוּ לְדָוִיד אַפַּיִם אָרְצָה: וַיֹּאמֶר דָּוִיד אֶל־אָרְנָן תְּנָה־לִּי מְקוֹם הַגֹּרֶן וְאֶבְנֶה־בּוֹ מִזְבֵּחַ לַה' בְּכֶסֶף מָלֵא תְּנֵהוּ לִי וְתֵעָצַר הַמַּגֵּפָה מֵעַל הָעָם: וַיֹּאמֶר אָרְנָן אֶל־דָּוִיד קַח־לָךְ וְיַעַשׂ אֲדֹנִי הַמֶּלֶךְ הַטּוֹב בְּעֵינָיו רְאֵה נָתַתִּי הַבָּקָר לָעֹלוֹת וְהַמּוֹרִגִּים לָעֵצִים וְהַחִטִּים לַמִּנְחָה הַכֹּל נָתָתִּי: וַיֹּאמֶר הַמֶּלֶךְ דָּוִיד לְאָרְנָן לֹא כִּי־קָנֹה אֶקְנֶה בְּכֶסֶף מָלֵא כִּי לֹא־אֶשָּׂא אֲשֶׁר־לְךָ לַה' וְהַעֲלוֹת עוֹלָה חִנָּם: וַיִּתֵּן דָּוִיד לְאָרְנָן בַּמָּקוֹם שִׁקְלֵי זָהָב מִשְׁקָל שֵׁשׁ מֵאוֹת: וַיִּבֶן שָׁם דָּוִיד מִזְבֵּחַ לַה' וַיַּעַל עֹלוֹת וּשְׁלָמִים וַיִּקְרָא אֶל־ה' וַיַּעֲנֵהוּ בָאֵשׁ מִן־הַשָּׁמַיִם עַל מִזְבַּח הָעֹלָה: פ

וַיֹּאמֶר ה' לַמַּלְאָךְ וַיָּשֶׁב חַרְבּוֹ אֶל־נְדָנָהּ: בָּעֵת הַהִיא בִּרְאוֹת דָּוִיד כִּי־עָנָהוּ ה' בְּגֹרֶן אָרְנָן הַיְבוּסִי וַיִּזְבַּח שָׁם: וּמִשְׁכַּן ה' אֲשֶׁר־עָשָׂה מֹשֶׁה בַמִּדְבָּר וּמִזְבַּח הָעוֹלָה בָּעֵת הַהִיא בַּבָּמָה בְּגִבְעוֹן: וְלֹא־יָכֹל דָּוִיד לָלֶכֶת לְפָנָיו לִדְרֹשׁ אֱלֹהִים כִּי נִבְעַת מִפְּנֵי חֶרֶב מַלְאַךְ ה':

לפי הנאמר בדברי הימים ולפי המפורש על פי אבא יוסף בן דוסתאי הקנייה הייתה ב600  שקלי זהב והתחלקה בין כל השבטים( 12*50 =600)

נראה כי דוד המלך ראה את הגלויות הצפויות לבוא ואת המלחמות בין השבטים וכדי למנוע מחלוקות מיותרות חילק את ההוצאה בין כל השבטים על מנת שכל אחד יקבל חלק שווה ברכישת מקום המקדש .

גם בימנו יש עסקאות רבות המחולקות בין יורשים, לקח חשוב שאפשר ללמוד מזה הוא הכנה מוקדמת, חלוקה ברורה, והתייחסות לנכס כאל בית המקדש הפרטי אך המשותף שלנו, אותו נחלוק או נמכור בהחלטה משותפת תוך התייחסות לצורכי כל הצדדים והבנתם.

אקזיט- אין , ההיפך דוד המלך קונה את החלקה להיות בית להשראת השכינה לעולמים.

תשואה- אמנם אין תשואה מפורטת אך על פי הנעשה בהמשך הימים הופכת החלקה לבית המקדש אליו עולים עם ישראל לתפילה ואליו מגיעים גם עמים נוספים להביא מיסים וקורבנות אשר מגדילים את כוחם של עם ישראל ואת עושרם.

ניתוח שוק- דוד המלך עושה סקר שוק הוא חוקר ומחפש את המקום המדויק אותו הוא מייעד לבניית בית המקדש למקום השראת השכינה ומקום תפילת הקבע של עם ישראל לדורות

בנוסף אף על פי שדוד היה מלך חזק ותקיף וכל העמים חששו מכוחו אין הוא מנצל את מעמדו מול ארונה אלא דורש לקנות את המקום בכסף מלא ולא מקבל את המתנה כפי שמציע לו ארונה.- כפי שאומרים, שונא מתנות יחיה, קיבלתם נכס במתנה, תדאגו לרשום אותו על שמכם!

אז מה למדנו מהעסקאות האלו???

קודם כל שהשקעות בנדל"ן היו עוד בימים ההם, אמנם הרווח כאן הוא שונה ממה שאנו מצפים ממנו להוות כיום אך רווח הוא דבר אינדיבידואלי לכל אדם לפי צרכיו.

כל העסקאות היו מתוכננות היטב קדימה ומטרתן הייתה לשמש את הדורות הבאים, המלצה מעולה גם לדור בו אנו חיים חשוב כדאי ואף מומלץ לצפות את התקדמות העסקה לאורך השנים, מה המטרה שלנו ומה מתוכנן וצפוי לקרות באזור הסמוך לנכס בשנים הבאות.

ואמנם ברכישות אלו לא בדקו לגבי האקזיט כי לא היה להם צורך אך בימינו חשוב לבדוק לגבי האקזיט גם למען הדורות הבאים.

חוזה כתוב , רישום במסמך מוכר ואמין (טאבו או תנ"ך מה שמתאים לכם) הוא בסיס יציב לכל עסקה שמתבצעת . בימנו חשוב לבדוק את הרישום בטאבו לפני הרכישה, לוודא את כל הפרטים במדויק כדי לא להיתקל מאוחר יותר בסיבוכים אפשריים(בימנו חשוב גם להיוועץ בבעלי מקצוע מתאימים מוסמכים ומומחים בתחום, על תוותרו על היתרון שבעל דעה יכול להעניק לכם.)

למדנו עוד משהו חדש מאבותינו למען נדע לאן דרכינו מהן מטרותינו ואיך להימנע מבעיות אפשריות.

נעשה ונצליח- נשקיע ונרוויח!